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政协嘉善县第十四届委员会第8次主席会议协商纪要
2017-11-15  信息来源:嘉善政协  浏览次数:9313


协商纪要

 

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政协嘉善县委员会办公室     20171013

 

 

政协嘉善县第十四届委员会第8次主席会议协商纪要

 

9月25日下午,召开政协嘉善县第十四届委员会第8次主席会议,协商审议“加强我县城镇老旧小区整治和物业管理”议题。县政协主席何全根、县十三届政协主席冯伟,副主席王秋儿、陆才华、阎靖华,秘书长许建嘉出席了会议,会议由县政协副主席王秋儿主持,县政协“一办五委”正副主任、各镇(街道)政协联络室负责人列席会议。会议邀请副县长郁伟华,县府办、县住建局、县财政局主要负责人,魏塘街道、罗星街道分管领导参加。政协主席何全根、副县长郁伟华分别讲话。

会议听取了县政协调研组调研情况汇报,县住建局和魏塘街道、罗星街道等单位围绕议题发表了意见建议。县政协主席会议成员围绕议题进行认真协商审议。

会议认为,2014年我县出台《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》(善政办发〔2014〕68号)和《嘉善县城区老旧小区物业管理实施意见》(善政办发〔2014〕167号),通过政府引导和补贴,鼓励物业企业进驻老旧小区,要求属地街道积极保障老旧小区基本物业服务,并对服务老旧住宅小区的物业企业、街道物业服务站,提供按建筑面积0.15元/平方米·月的政府补贴。3年来,补贴物业服务企业、街道物业服务站财政资金460多万元,初步保障了我县老旧住宅小区的物业服务。但从全县62个(魏塘街道38个,罗星街道24个)老旧小区物业运作情况来看,物业进驻比例不高,仅21个,占33.87%,真正实施市场化物业管理的老旧小区不多。究其原因,主要是老旧小区相比普通商品房小区物业管理存在着物业进驻成本高、收费标准低、物业专项维修资金和物业用房缺乏等问题,严重制约了物业企业进驻,很多已经接管老旧小区的物业公司也面临经营困境。当前主要存在以下问题:

1.老旧小区房屋及基础设施设备普遍老化,物业维护维修成本高。老旧小区交付使用年限一般均超过15年以上,因很多小区之前无物业管理,房屋屋顶、外墙及其他共用设施设备缺乏维护,破损比较普遍。2009-2015年我县启动了第一轮老旧小区改造,但仅改造了小区停车位,对房屋屋顶、墙体、排污立管、地下排污管道、围墙门岗监控等维护设施未作改造,导致改造后物业依然无法入驻,改造提升效果不明显且缺乏后续维护。2016年我县启动了第二轮老旧小区全方位改造,比较典型的有南北龙柏小区,已改造完成了停车位、地下管线和维护监控设施,基本满足了物业进驻要求。但从全县面上看,依然存在改造进度偏慢、改造范围和内容不够全面等问题,比如一年才改造两个小区,且改造内容尚未包括房屋共用部位(屋面、墙面)及地下排污管,后期物业进驻隐患较多。

2.物业专项维修资金少,物业用房缺乏配置,小区公共收益缺乏。我县2000年前老旧小区物业专项维修资金收缴标准在7元/平方米左右,房改房更是低于这个标准,按现有维修人工工资和物价水平,很难满足老旧小区维修支出。同时,老旧住宅小区普遍缺乏物业服务用房,小区无稳定的公共收益,导致老旧小区物业维修费用缺乏有效保障,不少由物业公司提供市场化物业服务或准物业服务的小区均面临维修费用不足的问题。如北玫瑰小区业主要求维修屋顶漏水,因维修资金严重缺乏无法实施,对物业公司意见较大。而由街道托底管理的小区,其维修费用目前都是临时从街道创建资金或物业费政府补贴(0.15元/平方米·月)中统筹安排的,也没有专项资金保障。

3.物业费收缴机制未形成、标准低,居民无缴费习惯、收费难。老旧小区由县物业总公司管理,收取5-14元/月不等的卫生费,按户均80平方米计算,每平方米最高也不足0.2元/月,比我县目前政府指导价最低物业服务费标准0.35元/月还要低。2013年以来一直缺乏有效的收费机制,一些居民把物业管理看作是“政府行为”,依赖政府“包揽一切”,养成了从不缴费的习惯,导致物业企业收费困难,物业服务费用长期入不敷出。在推进老旧小区物业进驻的过程中,除实施停车收费(物业费捆绑)和部分有专人收取卫生费的老旧小区外,其余小区物业费收取普遍比较困难,严重制约了老旧小区物业服务的推广。以县物业总公司接管的9个老旧住宅小区为例,前几年的平均收缴率仅为40%多一点,其中魏塘街道解放三村小区收缴率还不到25%,如此低的收费标准和收缴率,使得物业公司难以维持日常物业管理与服务,现有的小区物业服务项目主要依赖政府的物业费补贴来支撑,从而导致县物业总公司连年亏损,难以为继。

4.老旧小区物业服务缺乏监管。老旧小区一般有属地政府进行考核补贴,但目前属地政府物业服务站及管理人员严重缺乏,工作人员兼职、调离现象普遍,缺乏对物业公司的监管。从经营情况看,现有老旧小区的物业公司为了避免经营亏损,往往采取减员减岗或选聘超龄人员、降低服务质量的做法以节省开支。有的物业公司对小区内乱停车、乱搭建、自建停车位、毁绿种菜等情况,也没有采取有效措施,使得居民更加觉得物业管理作用有限,收费更加困难,由此步入恶性循环。从而导致部分物业公司单靠享受政府补贴而不积极收取物业费(卫生费)、降低服务标准,物业服务质量不如属地政府托管的老旧小区。

5.零星老旧小区缺乏保障。除已实施物业服务的62个相对成型和具规模的老旧小区外,魏塘街道和罗星街道尚有零星沿街商住楼(如解放东路沿街商住楼)、零星单幢的居民楼基本物业服务和维修缺乏保障,仅由环卫部门提供保洁服务。

会议认为,加强我县城镇老旧小区整治和物业管理,是与百姓日常生活息息相关的民生工程,要在全域整治和文明创建的背景下,以规划引领、提升改造、制度规范、区分责任来加强管理与服务。为此建议:

1.进一步加大老旧小区物业进驻前改造工作。一是建立我县老旧小区改造工作领导小组。加强老旧小区改造统筹领导,进一步摸清我县老旧小区物业进驻前亟需改造的项目和内容,明确改造目标和计划,确保改造预算资金,列入政府民生工程。二是集中资金保证重要基础设施维修。目前我县经过集中整治的老旧小区整体面貌有了较大改善,但未整治的老旧小区需要在开放改封闭、道路管线、停车位等公共设施改造提升上投入较大的资金,需要政府部门进行补贴,保障改造,为小区创造招驻物业公司管理服务运作的条件。三是探索建立“街道主导、建管并举、市场化运作、政府托底”的工作机制。采取先整治,再收费的方式,统筹推进老旧小区的整治和物业管理工作,按照“整治一个,交付一个,成熟一个,收费一个”的原则有计划、分批次地推进,对整治验收合格的老旧小区,交付物业公司管理,启动物业缴费,实现企业化运营,从而提升小区物业管理覆盖面,有效改善老旧住宅小区居民居住环境。

2.提高老旧小区物业补贴标准。老旧小区的房屋除房改房,其他商品房的物业专项维修基金基本没有保障,需要合理测算每年老旧小区共用设施设备改造经费,纳入财政保障,进一步提高老旧小区物业费补贴标准。一是对规模小或无法创造条件入驻物业管理的小区,特别是沿路和里弄小巷老旧住宅,经属地街道测算经费,财政保障拨付给街道,由街道统一招标委托专业单位实施维修,弥补维修资金不足。二是对有条件入驻物业管理而没有维修基金或未全面建立物业专项维修资金的老旧小区,建立老旧小区紧急维修资金,资金可按政府补助、街道贴补、业主自筹三部分组成并合理确定各自比例,其中政府补助部分可由县级财政补助资金和住房维修养护基金年度增值部分组成。县级财政可安排适当的启动资金,作为政府财政补贴资金用于充实紧急维修资金,并根据年度实际使用情况和物价、成本支出等情况,按年予以调整和补充。三是对无规划或无条件配置4‰物业用房的老旧小区,按配建面积标准和周边商业店铺租金标准测算物业用房租金收益,由县、街道两级财政按各50%的比例实行补贴,以此补充小区公共收益,用于物业服务管理支出。

3.加强政府管理与协调。在《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》和《嘉善县城区老旧小区物业管理实施意见》两个指导性意见的基础上,按照三级物业管理机制,加强政府管理与协调,进一步发挥属地街道和社区在住宅小区物业管理工作中的综合协调和监督职能。一是配齐配强属地物业管理队伍,落实街道物业服务站编制与职责,由物业服务站牵头组建属地物业企业,或通过招标统一委托专业单位对不具备物业服务的老旧小区及零星沿街商住楼、居民楼实施托底服务,包括卫生保洁、绿化修剪、设施维修等,同时发动属地社区通过积极宣传,做好舆论引导工作,提高物业费(或卫生费)收缴率。二是强化示范带动。鼓励条件较好的老旧小区通过成立业主大会或积极征求小区业主意见选聘信誉好、实力强、服务优的物业公司进驻,通过典型示范,让居民群众看得见、切身体会到社区引入专业物业管理的好处,从而强化有偿服务的理念,让物业管理深入人心。三是加强老旧小区物业服务监督考核,提高物业服务的满意度。行业主管部门应细化、量化物业管理服务标准,联合属地街道开展检查考核,实事求是地给物业管理“挑刺”,对发现的问题提出整改意见,督促整改。同时组织居民进行民主测评,组织专业人员进行专业评比,根据考核等级落实物业服务企业财政分级奖励资金。通过考核,规范物业服务行为,提升服务水平,早日形成齐抓共管、共管共建的和谐生活与居住环境。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

抄送: 县委办、县府办、县住建局、县财政局、魏塘街道、

罗星街道,县政协主席会议成员、县政协“一办五委”,

陈天荣、朱学军、郁伟华

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